Какие бы ни были причины расторжения брака, существует заблуждение, что продажа квартиры после развода через несколько лет не требует разрешения от некогда бывшего супруга. Но законодательство говорит о другом. Более того, опрометчиво совершенная сделка влечет за собой длительные судебные тяжбы.

Итогом становятся признание договора купли-продажи недействительным или солидная денежная компенсация. Все зависит от того, как настроены стороны конфликта в плане преодоления разногласий.

Предлагаемый материал ставит перед собой целью подкрепить позицию одного из супругов в споре, знаниями действующих правовых норм, и представлением о часто возникающих жизненных ситуациях. Наверняка хорошей помощью станут и заключительные рекомендации.

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры после развода

Мужчина и женщина, состоявшие в официальном браке, вправе развестись, оставив, в силу разных причин, решение вопросов с нажитыми активами на потом. Недвижимость, как и другое имущество, продолжает оставаться общим, пока бывшие муж и жена его не поделят.

Как следствие, отчуждение совместно нажитого имущества после развода происходит в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса (СК РФ). Она, в частности, подразумевает получение нотариального разрешения от бывшего супруга на сделку.

Исключение предусмотрено для ситуаций, при которых квартира была приобретена в браке за средства, накопленные до создания семьи или же полученные в качестве подарка, тогда согласие супруга на продажу не нужно.

Собственность рассматривается как личная и распоряжение ею не нуждается в согласовании. Аналогично дело обстоит с доставшимся по наследству жильем.

Статус общей собственности сохраняется после развода неограниченное время. К примеру, если семья имущество не делила, но через 20 лет бывшие муж или жена решили продать недвижимость, получения согласия все равно не избежать.

Поэтому по многим соображением с разделом совместно нажитого имущества лучше не затягивать. Иначе в будущем появятся дополнительные проблемы.

Спасти положение способны брачный контракт или соглашение о разделе. Для них СК РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма.

В какой форме должно быть согласие

Когда речь идет о недвижимости, переход прав на нее подлежит государственной регистрации. А раз так, то применению подлежит п. 3 ст. 35 СК РФ. В нем указано, что одобрение от другого супруга подлежит удостоверению у нотариуса.

Такое волеизъявление помимо прочих реквизитов должно содержать подробное описание отчуждаемых квартиры, дома с указанием адреса, площади, кадастрового номера.

В судебной практике есть случаи, когда указывался только последний реквизит, что вводило в заблуждение второго супруга и он ставил под сомнение подписанный договор.

Как правило, нотариусы имеют в своем распоряжении типовые формы документов. В них останется вписать только нужные данные.

Некоторые действия в силу ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате уполномочены совершать служащие органов муниципального самоуправления. Но одобрение от бывшего супруга в приведенный список не входит.

Тем не менее, на практике допускается получить разрешение бывшего супруга на продажу недвижимости иным законным способом.

В ситуации, если бывший муж или жена находится на длительном лечении, в местах лишения свободы, заверка документов возлагается на руководителя администрации соответствующего учреждения.

Последствия продажи квартиры без одобрения бывшего супруга

Вся та же статья 35 СК РФ указывает на признание сделки недействительной через суд. Но есть одно важное условие – покупатель недвижимости изначально должен был предполагать или знать о том, что согласия не было. Этот факт обязан доказать именно автор иска.

Для его подачи предусмотрена исковая давность продолжительностью в 1 год. Она исчисляется с того момента, когда другому супругу стало известно о заключенном договоре.

При удовлетворении требований квартира возвращается к продавцу, а деньги с ответчика взыскиваются в пользу покупателя, и не факт, что он получить их сразу. На основе судебного решения аннулируется и запись в ЕГРН о переходе права собственности. Далее в суд предъявляется иск на раздел имущества супругов.

Когда имела место продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга после развода, существует и второй вариант, прописанный в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 15 от 05.11.1998 г.

В соответствии с ним истец вправе потребовать половину суммы, вырученной от отчуждения жилья с бывшего супруга. Здесь уже исковая давность при разделе составит стандартные 3 года. Госпошлина будет исчисляться в процентах от выдвинутых требований.

При взыскании компенсации суды учитывают действительную стоимость имущества – рыночную, а не указанную в договоре. Для этого нужно провести оценку. Ведь цена нередко занижается из корыстных побуждений.

Как поступить с долей в квартире

Зачастую жилое помещение оформлено на прежних супругов в определенных долях. Это происходит в результате приватизации, в которой участвовало 2 и более человек. Возникает общедолевая собственность и по другим основаниям.

Гражданский кодекс РФ накладывает некоторые ограничения на распоряжение владельцем принадлежащей ему частью. Согласно ст. 250 другие сособственники имеют преимущественное право на приобретение доли на случай ее продажи.

Существует и соответствующий механизм. На первом этапе при продаже доли в приватизированной квартире продавец извещает о своем намерении иных совладельцев.

Когда разговор идет о недвижимости, им отведен месяц для оформления сделки или предоставления отказа, заверенного нотариально. По истечении указанного времени хозяин доли обладает полным правом распорядиться ею по своему усмотрению.

В соответствии с действующими правилами, договор, по которому продается доля, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Возможна и ситуация, при которой продавец проигнорировал преимущественное право других лиц на приобретение его доли в квартире. Тогда у них существует возможность получить статус покупателя через суд. На обращение с иском о переводе прав покупателя отводится 3 месяца ( п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Продажа совместно нажитого имущества после развода в вопросах и ответах

К юристам в сфере семейного права вопросы о распоряжении общей собственностью поступают регулярно. Далеко не все супруги досконально знакомы с тонкостями нынешнего законодательства.

В результате совершенные поспешные действия с нажитым имуществом оборачиваются далеко идущими последствиями. Судебные разбирательства отнимают не один месяц с затратами на адвокатов, экспертов. Личностные конфликты также никто не отменял.

Из сказанного следует, что перед принятием решения имеется необходимость проконсультироваться со специалистами. Некоторые разъяснения от них приведены ниже.

Чем грозит покупка квартиры, если продавец не предоставил согласие бывшего супруга

Несколько месяцев назад приобрел трехкомнатную квартиру в подходящем районе и по привлекательной цене. Однако бывшая жена продавца подала иск о признании договора недействительным, поскольку он подписан без ее согласия. Как лучше всего поступить?

Вячеслав, г. Москва.

Прежде всего, необходимо в возражениях написать о том, что об отсутствии одобрения не было известно и просить признать себя добросовестным приобретателем. Тогда повышается вероятность того, что иск удовлетворен не будет.

Но не следует сбрасывать со счетов и другой сценарий. По нему квартира возвращается продавцу назад. Он, в свою очередь, обязан вернуть полученные деньги.

Что делать, если бывшая жена продала квартиру в общей собственности

Развелись с супругой уже год назад, но имущество не делили. Сейчас узнал, что она без моего согласия продала квартиру, приобретенную в браке. Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в такой ситуации, если бывшая жена не идет на контакт?

Антон, г. Балашиха.

На выбор имеется два варианта. Первый заключается в признании договора купли-продажи недействительным. На подачу иска отводится год с момента появления информации о сделке.

Когда же вопрос с жильем остро не стоит, у бывшего супруга есть право требовать половину вырученной суммы. Правда, такой путь предполагает уплату госпошлины в большем размере.

Развелась с мужем 4 года назад, при продаже дома нужно его согласие

Почти пять лет не состою в браке с бывшим супругом. В период отношений построили дом в деревне, который планирую в скором будущем продать. Подскажите, требуется ли получение одобрения. Заранее спасибо!

Екатерина, г. Люберцы.

Вне зависимости от того, сколько времени прошло с момента разрыва семьи, собственность (дом) продолжает оставаться общей. Соответственно, требуется согласие от бывшего супруга на совершение сделки, причем нотариальное.

Если его получить нет возможности, подается иск о разделе имущества. Сроки давности нарушены не будут. После вступления решения в силу продать можно будет только половину дома. Вторая же его часть сохранится за бывшим спутником жизни.

Как продать квартиру, если бывший супруг осужден и в разводе

Подскажите, как поступить в следующей ситуации. Муж за тяжкое преступление осужден к лишению свободы на 10 лет. Развод с ним оформлен через ЗАГС. В браке купили однокомнатную квартиру, которую планирую продать. Как лучше поступить?

Любовь, г. Внуково.

Выходов из сложившейся ситуации существует несколько. Но забегая наперед, стоит сказать, что просто так продать жилье не получится. Самый простой сценарий – получить согласие от мужа, удостоверенное руководством исправительного учреждения. Правда, половину вырученных от продажи денег придется отдать супругу.

Когда же этот способ не подходит, ничего не остается делать, как подавать иск в суд на раздел жилого помещения. Факт лишения свободы бывшей второй половины не будет помехой в распределении собственности.

Может ли бывшая жена продать свою долю в квартире без согласия бывшего мужа

Столкнулся с такой жизненной проблемой. Во время существования брака приватизировали с супругой квартиру поровну. Сейчас она хочет продать свою часть. Интересует, какие права имеются у меня?

Петр, г. Москва.

В этом случае действуют нормы не Семейного, а Гражданского кодекса. Основной является статья 250. Она говорит о том, что другой субъект общедолевой собственности обладает преимущественным правом на приобретение доли в имуществе.

Механизм в основных чертах выглядит так. Продавец делает официальное письменное предложение другим совладельцам. В свою очередь они в течение месяца совершают покупку или оформляют отказ у нотариуса от своего права.

Если использован материнский капитал, нужно ли согласие бывшего мужа

Развелись не так давно с супругом. Из нажитого имущества осталась квартира с материнским капиталом, оформленным при рождении второго ребенка. Сейчас обстоятельства заставили продать жилье. Как все сделать в рамках закона?

Валентина, г. Красногорск, Московская область.

Начать следует с того, что приобретенная по материнскому капиталу недвижимость не относится ни к общей, ни к личной собственности супругов. Квартира распределяется в долевом соотношении между родителями и детьми. Соответственно, ст. 35 СК РФ здесь не применяется.

Вместе с тем, объектом продажи будет не все жилое помещение, а отдельная доля в нем. Далее вступают в силу правила уже описанной выше ст. 250 ГК РФ.

Заключительные рекомендации

Продажа имущества после развода таит в себе набор рисков. С целью их предотвращения сделка нуждается в тщательной проработке. Проще всего заключить с бывшем мужем (женой) договор о разделе имущества, перерегистрировать права на свою часть и затем уже свободно вступать во взаимоотношения с покупателем.

Однако на деле не всегда реализуется описанный алгоритм. Тогда придется действовать иным путем. И здесь помогут следующие рекомендации.

Список советов:

1. Если обстоятельства сложились так, что продажа необходима срочно, с разделом имущества затягивать не стоит.
2. При оформлении согласия от бывшего члена семьи, в нем подробно описывается отчуждаемое имущество.
3. В самом договоре купли-продажи квартиры, ссылка на одобрение делается отдельным пунктом.
4. В некоторых случаях на стороне продавца вправе выступить оба супруга – каждый по своей доли.
5. Не принесет вреда и предварительная консультация от юриста.

Вывод из всего сказанного один – перед продажей квартиры после развода, лучше поделить ее по договоренности или через суд. Второй путь, естественно, займет больше времени.

Автор: Олег Владимирович Росляков. Источник: sud-isk.ru.