Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015, Письмо ФНС от 29.02.2016 NБС-3-11/813@).

Конкретные суммы вычетов определяются:

• либо по расходам каждого из супругов, которые подтверждаются платежными документами;
• либо по заявлению на распределение имущественного вычета (Приложение к Письму ФНС от 22.11.2012 NЕД-4-3/19630@).

При подаче документов на вычет в налоговую не забудьте приложить к ним копию свидетельства о браке.

Когда нужно подавать заявление о распределении вычетов

По умолчанию вычет обоим супругам предоставляется в размере понесенных ими расходов. Поэтому все просто, если, к примеру, квартира куплена за 5 млн руб., и в соответствии с платежными документами каждый из супругов заплатил за нее по 2,5 млн руб.

Напомним, что сегодня вычет со стоимости объекта недвижимости и вычет с суммы уплаченных процентов – это два разных вычета.

Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую совместную собственность

Если между супругами не заключен брачный договор, то все, что приобретено ими в период брака, является общим для них имуществом. По общему правилу недвижимость, купленная в браке, попадает в общую совместную собственность супругов без выделения долей.
То есть и муж, и жена становятся равными правообладателями квартиры.

Даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН фигурирует только один из супругов, недвижимость, приобретенная в браке, принадлежит им обоим. Поэтому независимо от того, чья фамилия указана в документах, подтверждающих право собственности, а также в платежных документах, право на вычет в пределах 2 млн руб.

На кого оформлять квартиру при покупке в браке в ипотеку

Тогда и муж, и жена смогут получить вычет по расходам в пределах 2 млн руб.

Однако всю сумму за квартиру может внести и кто-то один из них. И это не будет означать, что он потратил на покупку жилья исключительно свои средства.

Наоборот, поскольку лица состоят в браке, деньги в семье по общему правилу принадлежат им обоим (в отсутствие брачного договора).

Но чтобы каждый из супругов мог получить вычет в такой ситуации, они должны написать заявление о распределении имущественного налогового вычета. Если заявление не подать, то право на вычет автоматически появится только у того супруга, который за квартиру платил.

Как распределить вычет при покупке квартиры между супругами

По заявлению необязательно распределять вычет так, чтобы каждый из супругов мог получить вычет на сумму 2 млн руб.

Можно разделить его и по-другому.

Какими могут быть платежи.

Нужно прикинуть, сколько сможете ежемесячно платить по ипотеке. Есть закон, что платежи по всем кредитам не должны превышать 50 % дохода.
Если зарплата 400 тысяч тенге, ипотеку могут дать максимум на 200 тысяч (если нет других кредитов). Нужно понимать, что ипотека существенно увеличит нагрузку на семейный бюджет на 10–20 лет.

Совет: Проще всего открыть любой ипотечный калькулятор и рассчитать несколько вариантов.

Например: — При цене квартиры 25 млн тенге, первоначальном взносе 20 % (5 млн), сроке займа 20 лет ежемесячный платёж составит 340 тыс.
тенге в месяц. — При цене квартиры 30 млн, первоначальном взносе 30 % (9 млн), сроке займа 15 лет платёж — 369 тыс. тенге.

Финансовая подушка Ипотека — серьёзное обязательство, а жизнь непредсказуема. Идеально располагать неприкосновенным запасом на 3–6 месяцев жизни.

Закройте крупные кредиты: потребительские, товарные. Чем меньше расходов, тем будет легче. Заручитесь поддержкой возможных созаёмщиков.

Как подготовиться к ипотеке

2.
Проконсультируйтесь в банках

Обратитесь в разные банки в поиске лучших условий. На этом этапе ещё не нужны документы на жильё. Достаточно знать только цену.

Уточните: — какие ипотеки есть; — требования к залоговому жилью; — какую сумму готов предоставить банк; — размер первоначального взноса; — годовую эффективную ставку (ГЭСВ); — срок кредита; — ориентировочную сумму ежемесячного платежа; — сумму переплаты; — штрафы за просрочку; — условия изменения графика платежей на случай финансовых трудностей.

Сегодня на сайтах многих БВУ можно подать предварительную электронную заявку на ипотеку, по которой скоринговая система банка автоматически примет решение об одобрении или отказе в кредите.

Но при этом НДФЛ возвращают только за последние три года, в которые был доход.

Например, если квартира куплена в 2020 году и право на нее зарегистрировано тогда же, обратиться за вычетом через ФНС можно с 2021 года. Необязательно обращаться каждый год, можно суммировать вычет за 2021, 2022 и 2023 при подаче декларации в 2024 году.

Если лимит не исчерпан, можно продолжить подавать декларации и дальше.

Важно: вычет за покупку жилья можно применить к нескольким объектам. А вычет за проценты предоставляют только для одного объекта недвижимости.

Неиспользованный остаток нельзя перенести на другую ипотеку.

Для оформления налогового вычета нужно предоставить ФНС документы, которые подтвердят право налогоплательщика на возврат НДФЛ.

Решение принимается по совокупности факторов, из которых наиболее важны кредитная история и платёжеспособность.

3. Найдите подходящее жильё

Суть ипотеки в том, что приобретаемое жильё становится залогом.

А к залогу у банков есть свои требования.

Для квартир на вторичном рынке это в первую очередь возраст. Дом не должен быть старше 50 лет. Кроме того, проверяется, соответствует ли планировка заявленной в техплане.

Например, если владелец перенёс кухню на балкон и не узаконил это, оформить ипотеку на такое жильё не получится.

Также есть требования к материалу — в приоритете кирпич, монолит, панель.

По первичному рынку требуется наличие разрешительной документации на участок, по проекту и т. д. Если ЖК ещё не достроен, должна быть гарантия КЖК.

Поэтому на основании заявления они могут распределить расходы на приобретение квартиры так, как им удобнее (Письма Минфина от 06.03.2015 N03-04-05/12093,от 10.03.2015 N03-04-05/12335).

Применение имущественного вычета в случае оформления жилья в собственность единолично на одного из супругов

Имущество может оказаться в единоличной собственности одного из супругов в 2-х случаях:

• если квартира куплена до заключения брака;
• если квартира куплена в браке, но у супругов есть брачный договор (п. 1 ст. 42 СК РФ), в соответствии с которым данная квартира принадлежит только одному из них.

Если квартира была приобретена до заключения брака и поэтому находится в собственности только одного из супругов, то другой супруг права на вычет по этой квартире не имеет.

Родство сторон ФНС проверяет по реестру загса.

Из этих пунктов вытекают обстоятельства, при которых вычет не может быть предоставлен:

• официальный доход, с которого покупатель платит налог, отсутствует;
• недвижимость куплена полностью за счет государства, муниципалитета или работодателя;
• договор купли-продажи оформлен между близкими родственниками;
• нет правоустанавливающих документов на недвижимость;
• объект недвижимости получен в наследство или дар;
• налоговая декларация уже подана в этом налоговом периоде или покупатель уже получает вычет у работодателя.

Добавим: не на все объекты недвижимости можно получить имущественный вычет.

Резидентом в РФ признают тех, кто проживает в России не менее 183 дней в течение года.

Недвижимость находится в России и у покупателя есть правоустанавливающие документы. Для новостройки можно получить вычет только после регистрации собственности в ЕГРН и получения передаточного акта. Для вторички подходит выписка из ЕГРН.

Наличие документов, которые подтвердят оплату недвижимости. Сумма вычета зависит от расходов, которые фактически понес покупатель. Если в покупку был вложен, к примеру, материнский капитал, налогооблагаемая база будет уменьшена на его размер.

Право на вычет ранее не было использовано. Напомним, что каждый человек может получить имущественный вычет на квартиру один раз в жизни в пределах 260 000 рублей.

Продавец не приходится покупателю близким родственником.

И неважно, куплена ли квартира в общую совместную или общую долевую собственность (Письмо Минфина от 16.05.2017 N03-04-05/31445).

Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую долевую собственность

Муж и жена могут оформить квартиру в общую долевую собственность при наличии брачного договора, которым установлен режим долевой собственности (п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ). В этом случае размер вычета каждого из супругов опять же определяется в соответствии с платежными документами.

Но не может превышать 2 млн руб. на каждого.

С 2014 года в НК РФ нет требования об обязательном распределении вычета между супругами пропорционально долям в приобретенном жилье.

Если достроен — акт о вводе в эксплуатацию.

Какие квартиры подходят под ипотеку

Если объект подходит, договоритесь с продавцом о сделке, попросите его подготовить копии документов на жильё и открыть счёт, на который поступят деньги от продажи.

Продажа квартиры в ипотеку: за и против

На этом этапе отдайте продавцу задаток в качестве гарантии будущей сделки. Как правило, это 10 % от стоимости жилья. Оформлять соглашение о задатке нужно письменно, заверять у нотариуса необязательно.

Образец документа — здесь.

Как составить соглашение о задатке

4. Оцените квартиру

Для оценки жилья за свой счёт нужно нанять независимого оценщика с соответствующей лицензией.

Стоимость услуг — около 15 тысяч тенге. Подготовка отчёта — один-четыре дня.

5. Подайте кредитную заявку в банк

Подготовьте документы: — Удостоверение личности.